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造船業也能影響房價?真的能!

2019-6-4 17:32| 查看: 575| 評論: 0|來源: 中國船舶報

據韓國媒體《慶南新聞》報道,隨著數年來發展幾近停滯的巨濟地區造船業逐步恢復生機,巨濟地區的新房價格和租房價格均出現了觸底反彈的趨勢。

大宇造船海洋 來自ship.sh

位于韓國東南部的慶尚南道巨濟島,總面積約四百平方公里,是除濟州島之外的韓國第二大島嶼。造船業是巨濟島的支柱產業,韓國第二、第三大造船企業大宇造船海洋、三星重工均坐落在這里,而巨濟市也由此成為世界造船中心之一,被稱為“韓國造船業大本營”“韓國造船第一城”,有著“鋼鐵俠般的城市”之美譽。

國際金融危機爆發以來,韓國造船業遭遇重創,巨濟市轄區內的兩大造船企業發展也陷入低谷,訂單急劇減少,不得不持續裁員,導致當地失業人數不斷增加,房價也隨之逐步走低。不過,從2017年開始,兩大造船企業承接訂單量正在呈現復蘇的勢頭,而當地的就業率也隨之小幅攀升。受此影響,巨濟地區的新購住房和租房交易成交量增加,價格也開始觸底反彈,已有當地媒體發出“巨濟房價的春天來臨了嗎?”的聲音。

“造船第一城”慘為“失業率第一”房價劇降

巨濟市聚集著韓國眾多大型船企和為這些船企提供零部件的中小型配套企業,曾經因為造船業興旺發達而成為韓國鼎鼎有名的“有錢人城市”。國際金融危機爆發前,該市各船廠每天晚上都燈火通明地加班,被當地人稱為“不夜城”。

造船業的嚴重蕭條,使該市經濟發展受到很大沖擊,對船企勞動關系也產生了巨大影響。巨濟市的總人口僅為25萬人,隨著大宇造船海洋、三星重工進行結構調整而大幅裁員,巨濟市的造船業員工從2015年的92000人下降到2018年10月的不足50000人,造成該市失業率大幅提高。另一個數則據顯示,從2013年到2017年8月,巨濟地區就業保險投保人數從9.3萬人下降到8.1萬人。

2018年8月底,韓國統計廳發布的“2018年上半年各地區就業調查”顯示,當年1~6月巨濟市的失業率在韓國所有154個市、郡中最高,達到了7%,同比2017年上漲了4.1%,也是2013年統計之后的最高值,就業率也從2017年的63.5%下降至2018年的58.6%。這意味著巨濟市經濟活動中工作人口剛剛超過半數。本次統計是除去特別市、廣域市之外,以全韓國9個道的所有市、郡為對象進行的調查。

有分析指出,巨濟市失業率的提高主要受到全球船舶訂單數量減少,韓國主要造船企業人員結構調整、中小造船企業營業被迫中斷等影響。韓國統計廳雇用統計科長濱賢俊表示,巨濟市的大宇造船海洋、三星重工及其合作企業的員工數量減少,導致了失業率的提高。


由于大型造船企業大量裁員以及中小型造船企業紛紛破產、工人紛紛離開,船廠附近的房屋租賃市場也遭受了巨大的打擊。以前,在工廠附近租一套公寓需要500萬韓元的保證金和每月50萬韓元的租金,后來保證金降到200萬韓元,租金降到了20萬韓元,依然無人問津。 

韓國政府加大造船業扶持力度巨濟受益

為了幫助韓國造船業盡快復蘇,韓國政府近年來不斷加大扶持力度。

據韓媒報道,今年4月24日,韓國貿易工業和能源部表示,將為造船業支出額外700億韓元(約合6100萬美元),主要用于幫助韓國國內船企進一步開拓LNG動力船等環保船舶市場。這是繼去年11月韓國政府披露的一系列造船業全面振興方案的后續措施。根據去年11月的規劃,韓國政府決定在2025年之前訂造140艘LNG動力船,并提供1.7萬億韓元(約合14.78億美元)的財政支持;另外,韓國政府還將在2025年前投資2.8萬億韓元(約合24.34億美元)打造LNG動力船基礎設施。同時,貿易工業和能源部還將提高面向中小型船企的預付款保函(RG)資助規模,從目前的1000億韓元提高到2000億韓元(約合1.74億美元)。

韓國政府不僅提供額外資金幫助韓國船企開拓環保船市場,還出臺并延長了對包括巨濟市在內的韓國造船中心地區的政策優惠期限。

2018年5月,韓國政府劃定了南部沿海的五大造船中心作為“產業危機應急特區”,提供就業支持和稅收優惠等經濟支援。這些地區包括蔚山市東區、巨濟市、昌原市鎮海區、統營市和木浦市,是韓國船運、造船企業聚集的重鎮,但近年來因嚴重失業而陷入困境。

在這項措施之下,產業危機應急特區的失業者將有資格獲得政府補貼和職業培訓,在這些城市新開業的公司可以獲得5年免稅待遇和其他獎勵。在此創業的企業享受5年內全額免除公司及個人所得稅、地方投資補貼、公有土地租金減免等待遇。此外,韓國政府還將幫助當地造船業零部件及材料企業提升研發等領域的競爭力。

按照原本的規劃,這一項目僅持續1年的時間,將在今年5月結束。而韓國貿易工業和能源部在4月23日宣布,將在未來兩年內,繼續對因造船業衰退而受到重創的上述5個地區提供減稅及補貼等一系列政策優惠,將這5個地區的政策優惠延長至2021年5月。韓國貿易工業和能源部還計劃為這些地區培育新的增長引擎,包括旅游業等,以減輕它們對造船業的依賴。同時,韓國政府還將撥出額外的預算來振興地區經濟,具體細節將在未來披露。

造船業訂單復蘇就業增加房價反彈

在韓國政府的大力扶持下,同時隨著全球船海市場的轉暖,位于巨濟市的大宇造船海洋、三星重工形勢開始好轉。

2016年,三星重工承接的訂單金額僅為5億美元,大宇造船海洋的這一數據也僅為15.4億美元。從2017年開始,兩大造船企業的經營接單量快速攀升,當年三星重工承接的訂單金額達到69億美元,大宇造船海洋達到29.6億美元。2018年,三星重工承接的訂單金額達到62.7億美元,大宇造船海洋達到68.1億美元。進入2019年,兩大造船企業也連續接到各種訂單,訂單金額正在穩步增長。

隨著造船業復蘇的勢頭,巨濟地區的就業率開始小幅攀升。2017年下半年,巨濟市的就業率為59.3%,2018年上半年下降到58.6%,2018年下半年又上升到59.1%,雖然仍低于韓國全國平均就業率的61.2%,但已企穩回升。其中,以大宇造船海洋、三星重工兩大造船企業為中心的巨濟市船舶企業,2018年5月的就業人數為71205名,2018年底增長到73001名,到今年4月末已達到74132名,時隔1年增加了約3000名。

隨之而來的,是巨濟地區的新購住房和租房交易成交量增加,價格也開始觸底反彈。

根據韓國房地產鑒定評價機構——韓國鑒定院(KAB)的數據,2018年5月,巨濟市每套住房的平均銷售價格為15072萬韓元,8月為14143萬韓元,10月為13676萬韓元,12月為13387萬韓元,明顯走在下坡路上;但從今年1月開始反彈,達到15046萬韓元,2月為15011萬韓元,3月為15080萬韓元,4月為15146萬韓元,房價正在飄紅。

租房市場上,巨濟市的全稅房(全稅房是韓國獨有的租房方式,是一次性支付巨額資金讓房東管理,不需要另外支付房租的租房方式。理論上,租房合同一到期,租戶就能收回支付過的保證金,房東在租房合同存續期間,用保證金投資其他項目來賺錢。)租房價格也從今年初開始反彈,此后一直持續著小幅上升勢頭。該市全稅房公寓每套平均價格去年5月為10398萬韓元,8月為9630萬韓元,10月為9108萬韓元,12月為8745萬韓元,呈不斷下降趨勢;但從今年1月反彈到9842萬韓元,2月為9820萬韓元,3月為9829萬韓元,4月為9856萬韓元,上升的勢頭明顯。

除全稅房外,巨濟市的公寓每套平均月租價格,從2018年5月的40.8萬韓元持續下降到12月的34.5萬韓元,但從今年1月上升到38.4萬韓元后,連續4個月以相同的增幅上漲,也呈現觸底反彈走勢。

分析人士認為,從以上這些數據來看,巨濟市房產市場隨著造船業景氣的恢復而整體呈現出反彈氛圍,但也存在著造船業走上穩定軌道之前,可能會再次下跌的不安感。

巨濟市土地信息科相關負責人表示,從數據上看,該市房價筑底反彈已成定局,但由于經濟總體仍然低迷,消費信心萎縮,同時大家對造船業復蘇前景的可持續性仍存在擔憂,今后該市房產市場上的觀望氛圍可能會逐漸濃厚,持續上漲的可能性不高。

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